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Loi HOGUET

Quand les conciergeries sont à la limite de la carte G

Conciergeries locatives : le flou juridique autour de la carte G persiste

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Avec l’essor des locations de courte durée, un acteur s’impose progressivement dans le paysage immobilier : la conciergerie locative. Derrière cette appellation séduisante, un modèle économique en pleine expansion… mais encore juridiquement fragile. En cause : la question centrale de la carte professionnelle “gestion immobilière”, dite carte G, dont l’absence peut exposer certains opérateurs à des sanctions pénales.

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Un marché en plein boom… et sous surveillance

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Portées par des plateformes comme Airbnb, les locations meublées de courte durée ont explosé ces dernières années. Pour répondre à la demande des propriétaires, des sociétés de conciergerie proposent une prise en charge complète : création d’annonces, accueil des voyageurs, ménage, optimisation tarifaire.

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Mais à mesure que ces services se professionnalisent, les autorités s’interrogent : à partir de quel moment une conciergerie devient-elle un gestionnaire immobilier ?

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Carte G : une obligation légale clairement définie

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En France, l’activité de gestion locative est strictement encadrée par la Loi Hoguet. Ce texte impose la détention d’une carte professionnelle — la carte G — pour toute personne qui :

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  • gère des biens immobiliers pour le compte de tiers

  • encaisse des loyers ou des fonds

  • administre des contrats de location

  • utilise le mot "Gestion" dans ses services

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Délivrée par les Chambres de commerce et d’industrie, cette carte suppose plusieurs garanties : assurance, compétence professionnelle et, surtout, une garantie financière destinée à protéger les fonds des clients.

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« Toute personne qui se livre ou prête son concours, de manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d’autrui […] doit être titulaire d’une carte professionnelle »


(Source : Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, art. 1 – Legifrance)

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Sans carte G : une ligne rouge souvent franchie

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Dans les faits, de nombreuses conciergeries revendiquent un simple rôle de prestataire. Elles affirment ne fournir que des services annexes : accueil, ménage, assistance.

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Cette position est juridiquement recevable… à condition de respecter une limite stricte : ne jamais intervenir dans la gestion financière ou contractuelle de la location.

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Or, selon plusieurs analyses juridiques et contrôles de la DGCCRF, certaines pratiques posent problème :

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  • perception indirecte des loyers via des plateformes

  • centralisation des paiements avant redistribution

  • gestion des conditions de location

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Ces éléments peuvent suffire à requalifier l’activité en gestion immobilière.

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Des risques pénaux bien réels

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Le non-respect de cette réglementation n’est pas sans conséquence. La loi prévoit des sanctions pouvant aller jusqu’à :

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  • 6 mois d’emprisonnement

  • 7 500 euros d’amende

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Ces peines s’appliquent aux professionnels exerçant sans carte G alors que leur activité y est soumise.

 

Pour les propriétaires, les risques existent également : contrats fragilisés juridiquement, absence de garantie sur les fonds, difficultés en cas de litige.

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Un cadre encore flou dans la pratique

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Malgré un cadre légal ancien, l’application aux conciergeries reste sujette à interprétation. Le modèle hybride de ces entreprises — entre service hôtelier et gestion immobilière — complique la lecture du droit.

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Certaines sociétés choisissent de se conformer strictement en obtenant la carte G. D’autres adaptent leur fonctionnement pour rester dans le champ du service pur. Mais une zone grise subsiste.

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Vers un durcissement des contrôles ?

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Face à la croissance du secteur, les autorités renforcent leur vigilance. La DGCCRF et les services fiscaux multiplient les contrôles, notamment dans les grandes villes où la location courte durée est fortement encadrée.

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À moyen terme, plusieurs professionnels anticipent un durcissement de la réglementation ou des clarifications législatives spécifiques aux conciergeries.

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Une profession à la croisée des chemins

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Entre opportunité économique et risque juridique, les conciergeries locatives évoluent aujourd’hui dans un environnement incertain. La détention — ou non — de la carte G constitue un point de bascule déterminant.

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Dans un marché en pleine structuration, la conformité juridique pourrait rapidement devenir un avantage concurrentiel décisif.

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Sources

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